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2014年1月苏宁广场经营模式分析与应对策略研究.pptx


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2014年1月苏宁广场经营模式分析与应对策略研究.pptx
文档介绍:
苏宁广场经营模式分析与应对策略研究
Ver1.0
2014年1月
苏宁置业商业地产经营模式研究
苏宁置业可能采取的产品发展策略
我公司的应对策略
目录
3
PART1:苏宁置业商业地产经营模式研究
4
苏宁商业地产发展历史
从2007年开始,苏宁在全国大规模开发商业广场,目前在全国20个城市的30多个苏宁广场或苏宁生活广场在建
2013年进入大批量交付阶段,北京、无锡、福州等城市8个自建店将全面开业投运
5
苏宁置业发展规划
以市场为导向,立足商业、住宅和物流工业三大开发领域,以稳健、快速的发展,努力成为全国性高端地产行业的领袖型企业。
300个电器自建店
40个物流基地
100个高星级酒店
50个大型购物中心
2020年攻略目标
新增200万平米土地储备
年100万平米住宅销售
50个自建店开发储备
4000亩物流地产储备
2010年攻略目标
规划原则
发展规划
6
苏宁的商业地产产品演变过程
苏宁Expo超级店
为公司实体零售旗舰门店的最高形态,是“O2O”模式中的线下体验店,注重消费者的消费体验
零售门店
电器广场
综合购物广场
Laox生活广场
Laox是以3C家电为主体、个人消费品为主导,家用家居日用品为延伸的主题生活广场,产品结构,累计超过20万件真品出样,进口商品占比超过30%
苏宁电器广场
以家电零售为核心,融合特色餐饮、休闲娱乐等辅助商业业态的新型综合商业体,分为1.5万平方米、 3万平方米、5万平方米三种规格
苏宁生活广场
位于城市的核心商圈中心,以苏宁EXPO超级店为唯一主力店,涵盖精品零售、餐饮、娱乐、休闲等业态,定位时尚、年轻的家庭生活型购物广场
苏宁广场
位于城市的核心商圈,商业部分集国际国内一线二线品牌零售、苏宁超级店、精品百货、精品超市、五星级影院、娱乐、餐饮、健身休闲等业态,项目整体包括购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓等功能于一体的城市综合体
去电器化,更加综合化
7
两大产品体系:苏宁生活广场和苏宁广场(一)
苏宁生活广场(生活综合体)
苏宁广场(城市综合体)
项目定位
城市 商圈
定位时尚、年轻的家庭生活型购物广场满足中高收入人群的购物、休闲、娱乐等需求,一般为中档
核心商圈或者城市副中心商圈
满足中高收入人群的购物、休闲、娱乐、商务办公、居住等需求的城市综合体,中高档、根据城市消费能力甚至有超高档
核心商圈或区域副中心
城市选择
一线、二线、三线中的经济强市
GDP1000亿元
社会零售额达到300亿元以上
长三角、珠三角、环渤海及成渝区域
一线城市或省会城市、二线经济强市GDP4000亿元以上
市区人口不低于200万
社会零售额要求1000亿元以上
城市房价水平可达10000元/㎡左右
运营模式
标准化产品、可复制性强,主要为持有型物业,部分开发产品也会逐渐考虑增加可售产品,降低持有物业的沉淀资本
项目差异化较大,商业持有,写字楼、酒店、公寓、住宅销售
8
两大产品体系:苏宁生活广场和苏宁广场(一)
苏宁生活广场(生活综合体)
苏宁广场(城市综合体)
商业业态组合
以苏宁EXPO旗舰店为唯一主力店,覆盖超市、品牌专卖、餐饮、休闲娱乐等业态
国际国内一线二线品牌零售、苏宁超级店、精品百货、精品超市、五星级影院、娱乐、餐饮、健身休闲等业态
功能
基本上为生活类业态,商务功能偏弱
复合功能,涵盖苏宁EXPO店、高端购物中心、高星级酒店、国际甲级写字楼、高档公寓、住宅
体量
建筑形态
以“塔楼+商业裙楼”为主,地标建筑较少
15万㎡以下,平均在3-10万㎡之间
以“塔楼+商业裙楼”为主,高度基本在150m以上,一般会做一栋超高层,基本均为地标建筑,提升城市形象品质
占地10万㎡以上,有30万㎡、50万㎡、100万㎡不等
平均1.5年
开发周期
平均5年
代表项目
南京新街口苏宁生活广场、宿迁、北京房山等。
无锡苏宁广场、徐州苏宁广场、南京奥体苏宁广场
9
苏宁产品选址策略
目前仅拓展至北京,因体量小(10万㎡),并且位于商圈外围,打造生活广场产品
打造苏宁广场,均为地标性建筑
体量在13-20万㎡之间,地块过小则打造生活广场
打造苏宁广场产品,均为地标性建筑
土地价格偏低,因此体量较大,基本在50万㎡左右
城市等级
商圈等级
传统核心商圈
新兴核心商圈
次级商圈
打造苏宁广场产品,平均体量在10万-15㎡之间,目前仅程度1例,经营状况不佳,正调整业态,加大体验娱乐比重
城市副中心
经济能力强的城市打造苏宁广场,体量平均达到40万㎡
经济能力弱的城市,打造生活广场,体量平均为8万㎡
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